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Q&A問答集

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    • 土地增值稅課徵範圍如何?

      已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:
      (一)各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
      (二)因繼承而移轉之土地。
      (三)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者:
      1.受贈人為財團法人。
      2.法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
      3.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
      (四)被徵收之土地。
      (五)依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
      (六)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

    • 甚麼土地可以適用土地稅法第三十九條之二規定不課徵土地增值稅?

      作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。 本法所稱農業用地,指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地,依法供下列使用者:
      (一)、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
      (二)、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
      (三)、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍﹝藏﹞庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。 申報土地增值稅時,仍需檢附鄉鎮公所核發之「農業用地作農業使用證明書」,才有土地稅法第39條之2不課徵土地增值稅之適用。

    • 土地增值稅的稅率是怎樣規定?

      土地增值稅的稅率可以分為自用住宅用地及一般土地稅率兩種。
      (一)自用住宅用地稅率是按漲價總數額徵收百分之十。
      (二)一般土地稅率如下:
      1.適用對象:土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達100%稅率:20%
      2.適用對象:土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)100~200%者稅率:30%
      3.適用對象:土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)200%以上者 稅率:40% 以上土地: 持有年限超過二十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。 持有年限超過三十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。 持有年限超過四十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。 (土地稅法第三十三、三十四條)

    • 分次取得土地所有權後,再將其全部持分一次或分次移轉者,應如何核算土地增值稅?

      分次取得土地所有權,一次或分次移轉時,核算土地增值稅應依左列規定辦理。 (一)同一土地所有權人於同一宗土地分次取得所有權後,再將其全部持分一次移轉,應按各次取得之持分及其原地價分別核算。
      (二)同一土地所有權人就同一宗土地,分次取得後再分次移轉,如經查明確認其移轉之持分係在何時取得及取得時之移轉現值,應以移轉各該持分之原地價認定。至分別確認移轉持分之原地價有困難時,應按各次取得之比例認定之;例如:某甲於七十年二月及七十五年七月分別取得同一筆土地所有權十分之三及十分之二復於七十八年三月出售十分之三,如無法確認出售之持分係何批次取得,則應以該出售面積之五分之三及五分之二分別適用七十年二月及七十五年七月之原地價。(財政部78.3.31.臺財稅第七八○○二四五八五號函)

    • 土地買賣辦妥現值移轉申報後,地政機關發現公告土地現值錯誤並予更正,其因公告現值更正而發生之土地增值稅差額,應如何辦理?

      (一)土地所有權移轉,於辦竣登記前,據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣(市)政府公告更正,稽徵機關應依據更正後現值重核土地增值稅。
      (二)土地所有權移轉,於辦竣登記後,據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣(市)政府公告更正,基於政府依法定程序公告之土地現值,應具有公信力,對於政府及人民均應受其拘束,故依據行政法上之信賴保護原則,其已核課確定之土地增值稅,應不再退補。惟當事人如申請更正,因公告現值更正涉及原申報現值及契約內容之變更,為顧及雙方權益起見,參照土地稅法第四十九條及平均地權條例第四十七條規定,應由權利人及義務人檢附更正後之現值申報書及契約書,共同申請更正,稽徵機關始得據以辦理退補稅。 (依照財政部85.2.27.臺財稅第八五一○六四三二一號函說明二會商結論辦理)

    • 數人共有一筆土地分割及數筆相鄰之共有土地分割案件如何申報現值及計課土地增值稅?

      (一)數人共有一筆之土地,其照原有持分比例計算所得之價值分割者,不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地,如與原持分比例所算得之價值不等,其屬有補償者,應向取得土地價值減少者,就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者,應向取得土地價值減少者課徵贈與稅,並向取得土地價值多者就其增加價值部份課徵土地增值稅。
      (二)數人共有相鄰之多筆土地,經合併為一筆地號後辦理分割者,則可照上述有關共有一筆土地之規定辦理。
      (三)數人共有相鄰之多筆土地,如分割後所取得之土地,非屬原共有人所有,依土地稅法施行細則第四十二條第一項規定,按土地交換分別向原所有權人徵收土地增值稅。 (71.3.18.臺財稅第三一八六一號函)

    • 土地移轉應納之土地增值稅額在新台幣100以下者,可否免徵?

      應納土地增值稅在新台幣100元以下免予課徵。(土地稅法施行細則第三條規 定)

    • 以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備甚麼要件或限制?

      土地所有權人出售其自用住宅用地,申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,必須符合以下的條件:
      (一)土地及其房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有,並且在這筆土地上辦竣戶籍登記。
      (二)該筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。
      (三)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅,一生只能享受一次。
      (四)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為三公畝或非都市土地為七公畝。
      (五)該筆土地地上建物之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。(土地稅法第九條、三十四條)
      (六)土地所有權人出售自用住宅用地前,因必須遷居而遷出戶籍,致簽訂買賣契約時,其戶籍已不在該自用住宅用地者,在遷出戶籍期間,該自用住宅用地無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,准適用優惠稅率。(財政部72.8.17.臺財稅第三五七九七號函) 土地所有權人適用上開規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列規定者,不受上開一次之限制:   
      一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。   
      二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。   
      三、出售前持有該土地六年以上。   
      四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。   
      五、出售前五年內,無供營業使用或出租。

    • 適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅的移轉案件,怎樣認定出售前一年之期間?

      (一)一般買賣案件申請適用自用住宅用地稅率案件,其出售前一年內無出租及營業方可適用,所稱出售前一年內之期間計算,以出售日之前一日起往前推算一年。(財政部80.7.16.臺財稅第八○○七○九一五六號函)
      (二)法院拍賣的土地適用自用住宅用地稅率,是以「拍定日」前一年沒有出租及營業為認定標準。

    • 出售自用住宅用地有關「出售前一年內」未供營業使用或出租使用之日期如何認定?

      有關自用住宅用地「出售前一年內」未供營業使用或出租之認定標準,出售土地於訂定契約之日起三十日內申報移轉現值者,以訂約日往前推算;逾三十日始申報移轉現值者,以申報日往前推算之一年期間;該土地如為被徵收土地、法院拍賣土地、拆除改建中出售之土地及經判決移轉之土地,則分別以公告徵收日、法院拍定日、核准拆除日及法院起訴日起往前推算之一年期間為準;另移轉土地如曾供營業使用,其日期認定之原則為:
      (一)如營業人於遷出或廢止之事實發生後十五日內,申請變更或註銷營業登記,依申請書所載遷出或歇業日期為準;若逾十五日始申請變更或註銷登記,以稽徵機關受理變更或註銷登記之收件日期為準
      (二)已核准暫停營業未申請復業者,以稽徵機關核准營業人依法所報暫停營業之日為準。
      (三)已辦理遷出或註銷登記,或已核准暫停營業,而仍繼續營業,及未依法辦理營業登記而擅自營業者,以稽徵機關查得營業停止日為準。(財政部77.12.14.台財稅第七七○四二八○七六號函、83.12.28.台財稅第八三一六二七八○八號函、81.2.11.台財稅第八○一八一五七五八號函)。

    • 土地所有權人出售及新購的土地均係一部分作自用住宅用地,一部分作一般用地應如何退還已納增值稅?

      土地所有權人出售及新購之土地,一部分作自用住宅用地,一部分作一般用地, 如新購作自用住宅用土地部分之地價,超過已出售自用住宅用地的地價,扣除繳 納自用住宅用地部分土地的土地增值稅後的餘額,從已納土地增值稅中自用住宅 用地部分的稅額內,退還其不足支付新購土地,作自用住宅用地部分地價的數額 。即一般用地部分的地價不列入比較,其已納的土地增值稅亦不准退還。(財政 部75.5.5.臺財稅第七五四三七三九號函)

    • 重購土地退還土地增值稅後,該新購之土地於五年內被政府依法徵收時,要不要追繳退還稅款?

      已依土地稅法第三十五條規定二年內重購土地退還土地增值稅後,因該新購土地 於五年內被政府依法徵收者,免依同法第三十七條規定追繳原退還之稅款。(財 政部77.12.6.臺財稅第七七○四四一一○二號函)

    • 重購土地退還已納土地增值稅後,復將重購土地再移轉或供營業使用,要不要追繳已退還稅款?

      土地所有權人因重購土地退還土地增值稅,其重購的土地,自完成移轉登記之日 起五年內再行移轉者,除就該次移轉的漲價總數額課徵土地增值稅以外,並且要 追繳原退還稅款。重購土地改作其他用途的也是一樣。(土地稅法第三十七條)

    • 某甲先賣後買自用住宅用地,已依規定申請並核准退還土地增值稅後,又將其重購的自用住宅用地出售再購地,可否再申請退還土地增值稅?

      依土地稅法第三十五條規定,可以申請退還已繳納土地增值稅的,現行土地稅法 令沒有適用次數的限制。所以土地所有權人因為重購土地,經依規定退還已繳納 的土地增值稅,該重購的土地屆滿五年後再行移轉,又重購土地,可以依上項規 定申請退還已納的土地增值稅。(財政部72.11.11.臺財稅第三八○四五號函)

    • 出售自用住宅用地時,沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,在兩年內另行重購自用住宅用地,可不可以申請退還已繳納的土地增值稅?

      土地所有權人出售合於規定的自用住宅用地,兩年內另行購買自用住宅用地;其 原有土地在出售前,雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但經稽 徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件,仍舊可以申請從已納的土地增值稅 額內,退還不足支付新購土地地價的數額。(財政部77.12.1.臺財稅第七七○六 六六○二三號函)

    • 自用住宅用地二年內重購二處可否准合併計算自用住宅用地面積核退土地增值稅 ?

      土地所有權人出售其自用住宅用地後,在二年內重購二處自用住宅用地,應准以該 二處土地合併計算自用住宅用地面積,依同法第三十五條規定核退已納土地增值稅 。(財政部73.11.1.臺財稅第六二二一二號函)

    • 先買後賣自用住宅用地,可否申請退還已納土地增值稅?

      土地所有權人的自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農地,在出售或被徵收以後 ,兩年內另行購買使用性質相同的土地申請退還其不足支付新購土地地價數額的 增值稅時,其退稅不以先賣後買為要件,所以先買自用住宅用地自完成移轉登記 之日起兩年內始行出售原自用住宅用地者,亦可申請退還已納的土地增值稅。 (土地稅法第三十五條第二項)

    • 土地所有權人在二年內重購土地合於土地稅法第三十五條規定要件者,應如何申請退還已納土地增值稅?需檢附那些證件?

      土地所有權人因重購土地,申請退還已納土地增值稅時,應該由土地所有權人檢 同原出售及另行重購土地向地政機關辦理登記時的契約文件影本,或者原被徵收 土地徵收日期的證明文件及重購土地向地政機關辦理登記時的契約文件影本,向 原出售或被徵收土地所在地的稽徵機關辦理。(土地稅法施行細則第五十五條)

    • 何種情形土地所有權人可申請退還已繳土地增值稅?

      土地所有權人出售其自用住宅用地、自營工廠用地、自耕農地, 二年內另行購買使用性質相同的土地,可依土地稅法第三十五條 規定,申請退還已納的土地增值稅。(土地稅法第三十五條)

    • 土地所有權人出售自用住宅用地,在二年內另行購買自用住宅用地,他原來所繳的土地增值稅怎麼退還?

      土地所有權人出售自用住宅用地,從土地所有權完成移轉登記那一天起,二年內 另行購買未超過三公畝的都市土地;或者沒有超過七公畝的非都市土地,仍作為 自用住宅用地使用,新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後 之餘額者,可向主管稽徵機關申請就其已納的土地增值稅額內,退還不足支付新 購土地地價之數額。 例如:某乙出售自用住宅用地,出售地價一○○萬元,繳納土地增值稅五萬元, 稅後得款九十五萬元。某乙於二年內另行購買自用住宅用地一二○萬元,則原納 土地增值稅五萬元可全部退還(一二○萬-九十五萬=二十五萬,不足支付 新購土地地價)。如新購自用住宅用地地價九十八萬元,則土地增值稅可退還三 萬元(不足支付新購土地地價九十八萬-九十五萬=三萬)。(土地稅法第三十 五條)

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